Doe-het-zelf gids · 5 minuten · makkelijk
Huurder of verhuurder: wie betaalt onderhoud, herstelling en ontstopping?
De ketel valt uit, de afvoer zit dicht, er lekt water — en meteen rijst dezelfde vraag: wie draait hiervoor op, huurder of verhuurder? Voor woninghuur in Vlaanderen legt het Woninghuurdecreet de verdeling vast, aangevuld met een officiële lijst van kleine herstellingen die voor de huurder zijn. Wij komen dagelijks bij beide partijen over de vloer en zetten de regels hieronder neutraal op een rij, geval per geval.
- Periodiek ketelonderhoud: de huurderHet verplichte onderhoud van de verwarmingsketel — in Vlaanderen tweejaarlijks voor gas, jaarlijks voor stookolie — valt onder de kleine herstellingen en het gewone onderhoud, en is dus voor de huurder. Het attest dat de technieker aflevert, bewaart u goed: het bewijst dat u uw onderhoudsplicht nakwam.
- Ketel defect, herstelling of vervanging: de verhuurderGaat de ketel stuk door ouderdom of slijtage — een defecte warmtewisselaar, een versleten pomp, een toestel dat einde levensduur is — dan zijn herstelling en vervanging voor de verhuurder. Uitzondering: schade die de huurder zelf veroorzaakte, bijvoorbeeld door jarenlang elk onderhoud over te slaan.
- Ontstopping: het hangt af van de oorzaakEen afvoer verstopt door gebruik — vochtige doekjes, vet, etensresten, haren — is voor de huurder. Ligt de oorzaak in de leiding zelf — wortels, een breuk, een verzakking, een constructiefout — dan betaalt de verhuurder. Een camera-inspectie legt de oorzaak objectief vast en voorkomt zo de welles-nietesdiscussie.
- Waterlek in leidingen: de verhuurder, tenzij nalatigheidLekken door ouderdom van leidingen, kranen of aansluitingen zijn herstellingen ten laste van de verhuurder. Dat verandert als de huurder nalatig was: een leiding die bevriest omdat de woning in de winter onverwarmd en ongeventileerd achterbleef, of een lek dat wekenlang niet gemeld werd en zo schade liet uitbreiden.
- Klein sanitair onderhoud: de huurderDe lijst met kleine herstellingen legt bij de huurder onder meer: sifons reinigen, een kraanbichting vervangen, radiatoren ontluchten, de cv op druk houden en toestellen zoals een boiler tijdig laten ontkalken. Vuistregel: courant onderhoud en kleine slijtage zijn voor wie er woont, structurele gebreken voor wie verhuurt.
- Bij twijfel of discussie: meld schriftelijk en laat de oorzaak vaststellenMeld elk defect meteen schriftelijk aan de verhuurder — een e-mail volstaat — en vraag bij de interventie naar de vastgestelde oorzaak. Onze techniekers benoemen op de bon wat ze aantreffen: slijtage, ouderdom of gebruik. Met dat stuk in de hand is de kostenverdeling meestal snel beklonken; raakt u er toch niet uit, dan is de vrederechter bevoegd.
Bij gasgeur, een groot waterlek of een ketel die in storing valt met rookontwikkeling geldt maar één volgorde: eerst afsluiten en hulp bellen, pas daarna uitzoeken wie betaalt. En huurders: meld schade altijd onmiddellijk — wie een lek laat aanslepen, wordt mee aansprakelijk voor de gevolgschade. Voor dringende interventies: SVO Techniek, 0471 89 12 61.
Veelgestelde vragen
Mag het huurcontract de kosten anders verdelen?
Voor contracten onder het Vlaamse Woninghuurdecreet (sinds 2019) ligt de lijst met kleine herstellingen vast en kan het contract die verdeling niet zomaar in het nadeel van de huurder omgooien. Clausules die pakweg de vervanging van de ketel naar de huurder schuiven, houden geen stand.
Wie belt de technieker en wie schiet de kosten voor?
Praktisch: wie de interventie bestelt, ontvangt de factuur. Gaat het om een herstelling die duidelijk voor de verhuurder is, verwittig die dan eerst en laat hem bij voorkeur zelf bestellen. Bij hoogdringendheid mag de huurder handelen en de kosten nadien terugvorderen — hou dan bewijzen bij.
De huurder sloeg het ketelonderhoud over en nu is de ketel stuk. Wie betaalt?
Dan kan de verhuurder de herstelkosten geheel of gedeeltelijk verhalen op de huurder: het defect vloeit voort uit het niet nakomen van de onderhoudsplicht. Vandaar het belang van de onderhoudsattesten als bewijs, voor beide partijen.
Wie betaalt de ontstopping als de oorzaak niet duidelijk is?
Laat ze dan objectief vaststellen: bij een camera-inspectie zien beide partijen op beeld of doekjes dan wel een gebroken buis de boosdoener zijn. Dat kost minder dan een aanslepende discussie en verdeelt de factuur op feiten in plaats van op vermoedens.
En de verzekering, speelt die mee?
De brandverzekering (met waarborg waterschade) vergoedt vaak de gevolgschade van een lek — beschadigde plafonds, vloeren, inboedel — maar zelden de herstelling van de oorzaak zelf. De verdeling huurder/verhuurder uit deze gids blijft dus gelden voor de eigenlijke herstelling.
Andere handige gidsen
- Zo reset u uw cv-ketel correct (en waarom één keer volstaat)
- Cv-druk bijvullen: veilig water toevoegen tot 1,5 bar
- Radiator ontluchten: borrelende radiatoren weer stil en warm
- Uw thermostaat goed instellen: comfort én een lagere factuur
- Uw cv-ketel winterklaar maken: de checklist voor september
- Mazoutpeil controleren: zo weet u precies hoeveel stookolie er nog is
- De rode knop op uw mazoutbrander: zo reset u zonder risico
- Waterlek? Zo sluit u de hoofdkraan af en beperkt u de schade
- Alle problemen & foutcodes →